· Kilta Mimarlık
Yapı kayıt belgesine (YKB) yeni başvuru şu an alınmıyor; başvuru dönemi 2018'de kapandı. Bu yazı, belgesini o dönemde almış ve "şimdi ne yapmalıyım?" diye soran yapı sahipleri için hazırlandı.
Bodrum'da yapı kayıt belgesi olan bir yazlık, eski bir taş ev ya da sonradan kat eklenmiş bir bina satın almayı, satmayı veya yenilemeyi düşünüyor olabilirsiniz. Önce belgenin size ne sağladığını ve ne sağlamadığını net bilmek gerekiyor.
Yapı kayıt belgesi nedir?
Yapı kayıt belgesi, 3194 sayılı İmar Kanunu'na 2018'de eklenen geçici 16. madde ile getirildi. Kapsamı, 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı yapılardır.
Başvurular Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile yetkilendirdiği kurumlara 31 Ekim 2018'e kadar yapıldı; kayıt bedeli 31 Aralık 2018'e kadar ödendi. Yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıfı ve diğer bilgiler sisteme yapı sahibinin beyanına göre kaydedildi. Yani belgedeki bilgiler, sahada ayrıca ölçülüp onaylanmış bir proje değil, beyana dayalı bir kayıttır.
Yapı kayıt belgesi ne sağlar?
Kanun metnine göre belgesi olan yapılar için:
- İmar Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararları ve tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
- Talep halinde yapıya geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
- Ruhsatı olup iskânı olmayan ya da ruhsatı bulunmayan yapılarda, maliklerin tamamının muvafakati ve imar planında umumi hizmet alanına denk gelen kısımların terk edilmesi şartıyla, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda ayrıca bedel ödenir.
Bu haklar şartlara bağlıdır. Kendi yapınızda uygulanıp uygulanamayacağını ilgili belediye, tapu müdürlüğü ve Bakanlıkla teyit edin.
Yapı kayıt belgesi ne sağlamaz?
- Ruhsat yerine geçmez: Kanun belgeyi bir yapı ruhsatı olarak tanımlamaz; belge yapının kullanım amacına yöneliktir.
- İmara uygunluk getirmez: Belge yapıyı kayıt altına alır; yapıyı geçerli imar planına uygun hale getirmez. Yeni bir inşaat ya da ekleme için güncel imar durumuna bakılır.
- Sonradan yapılanları kapsamaz: Belge, 31 Aralık 2017'den önce yapılmış ve beyan edilmiş yapıya ilişkindir. Sonradan eklenen kat, teras, çatı katı gibi bölümler bu kapsamda değildir.
- Süresiz değildir: Belge, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir.
- Yapının durumunu belgelemez: Kayıt beyana dayandığı için yapının taşıyıcı sistemi ya da güncel ölçüleri hakkında bilgi vermez. Bu bilgiler ancak yerinde inceleme ve ölçümle ortaya çıkar.
Hazine arsası üzerindeki yapılar için 31 Aralık 2026
Sık karıştırılan bir nokta: 31 Aralık 2026, yapı kayıt belgesi için genel bir son tarih değildir.
Geçici 16. madde, Hazineye ait taşınmaz üzerinde yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, belge sahiplerinin talebi üzerine arsanın Bakanlıkça rayiç bedelle doğrudan satışına imkân tanır. Bu satın alma talebinin süresi 31 Aralık 2022'de dolmuştu.
22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7579 sayılı Kanun ile, süresi içinde satın alma başvurusu yapmamış olanların başvuru süresi ve taksitli satışlarda taksitlerinden ikiden fazlasını vadesinde ödememiş olanların ödeme süresi 31 Aralık 2026 tarihine kadar uzatıldı.
Yani bu süre yalnızca Hazine arsası üzerinde yapı kayıt belgeli yapısı olanları ilgilendirir; yeni bir yapı kayıt belgesi başvurusu açmaz. Bu durumdaysanız satış şartlarını ve gereken belgeleri ilgili Bakanlık birimiyle vakit kaybetmeden teyit edin.
Yeni başvuru mümkün mü?
Hayır. Kanundaki başvuru süresi 31 Ekim 2018'de sona erdi. Bu yazının hazırlandığı Kasım 2026 itibarıyla resmi kaynaklarda yeni başvuru imkânı tanıyan bir düzenleme yer almıyor. "Yapı kayıt belgesi alınır" şeklindeki ilanlara karşı dikkatli olun.
Kanun döneminde de bazı yapılar kapsam dışıydı: üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlardaki yapılar, Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerindeki yapılar, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ile İstanbul tarihi yarımadada kanun ekinde sınırları gösterilen alanlar ve Gelibolu Yarımadası Tarihi Alanı.
Bir mimar bu aşamada ne işe yarar?
Belge beyana dayandığı için, çoğu zaman yapının gerçek durumunu gösteren ölçülü bir çizim yoktur. Satış, kat mülkiyeti, tadilat ya da işyeri açma gibi bir adım atmadan önce bir mimar şu konularda yardımcı olabilir:
- Mevcut durum tespiti ve rölöve: Yapının yerinde ölçülüp bugünkü haliyle çizilmesi; belgeye konu yapı ile sonradan yapılanların ayrıştırılması. Bkz. kroki ve rölöve hizmetimiz.
- Kat mülkiyeti ve cins değişikliği için çizimler: Başvuruda kurumların isteyebileceği ölçülü plan ve paftaların hazırlanması. Hangi belgelerin istendiğini tapu müdürlüğü ve belediyeden teyit ederek ilerleriz.
- Tadilat ve yenileme projesi: Yapıda değişiklik düşünüyorsanız güncel imar durumuna göre neyin mümkün olduğunun değerlendirilmesi. Bkz. tadilat ve renovasyon ile mimari proje.
- İşyeri açılacaksa: Ruhsat başvurusu için ruhsat krokisi ve işyeri güvenliği için tahliye planı krokisi.
Sık sorulan sorular
Şu an yapı kayıt belgesi başvurusu yapılabilir mi?
Hayır. İmar Kanunu geçici 16. maddedeki başvuru süresi 31 Ekim 2018, kayıt bedelinin ödeme süresi 31 Aralık 2018 tarihinde sona erdi. Bu yazının hazırlandığı Kasım 2026 itibarıyla resmi kaynaklarda yeni başvuru imkânı tanıyan bir düzenleme yer almıyor.
31 Aralık 2026 tarihi yapı kayıt belgesi için son başvuru tarihi mi?
Hayır. Bu tarih, 7579 sayılı Kanunla getirilen ve yalnızca Hazineye ait taşınmaz üzerinde yapı kayıt belgeli yapısı olanları ilgilendiren bir süredir. Süresi içinde arsayı satın alma başvurusu yapmamış olanların başvuru süresi ile taksitlerinden ikiden fazlasını vadesinde ödememiş olanların ödeme süresi 31 Aralık 2026 tarihine kadar uzatıldı. Yeni yapı kayıt belgesi başvurusu anlamına gelmez.
Yapı kayıt belgesi ruhsat yerine geçer mi?
Kanun, yapı kayıt belgesini bir yapı ruhsatı olarak tanımlamaz; belge yapının kayıt altına alınmasına ve kullanım amacına yöneliktir. Yapıda yeni bir inşaat, ekleme ya da yenileme düşünüyorsanız güncel imar durumunu ve gerekli izinleri ilgili belediyeden öğrenmeniz gerekir.
Yapı kayıt belgesiyle kat mülkiyeti kurulabilir mi?
Kanuna göre ruhsatı olup iskânı olmayan ya da ruhsatı bulunmayan yapılarda, maliklerin tamamının muvafakati bulunması ve imar planında umumi hizmet alanına denk gelen kısımların terk edilmesi şartıyla, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda ayrıca bedel ödenir. Kendi yapınız için şartları tapu müdürlüğü ve belediyeyle teyit edin.
Yapı kayıt belgesi ne kadar süre geçerlidir?
Kanun metnine göre belge, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yani yapı yıkılıp yeniden yapılırsa belge o yapıyı korumaz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Güncel mevzuat ve kendi durumunuz için ilgili belediye, Bakanlık veya bir avukata danışın.